Superbonus notizie: ultime proroga 110% e rischi 2026

Per i proprietari di case che hanno sfruttato il Superbonus 110%, la proroga annunciata per il 2026 potrebbe sembrare una buona notizia. In realtà, l’estensione riguarda solo edifici danneggiati dai terremoti del 2009 e 2016 in quattro regioni italiane. Per tutti gli altri, scattano nuovi obblighi fiscali: chi vende entro cinque anni deve dichiarare la plusvalenza, pena accertamenti dell’Agenzia delle Entrate.

Costo totale stimato: 129,5 miliardi € · Buco aggiuntivo 2026: 6,1 miliardi € · Detrazione base: 110% · Interventi in chiusura: quasi totalità

La tabella seguente raccoglie i numeri chiave del Superbonus 110% e delle sue ultime evoluzioni normative.

Quali sono le ultime notizie sulla proroga del Superbonus 110?

Proroga al 2026

Il Superbonus al 110% è stato prorogato al 31 dicembre 2026, ma con una restrizione significativa: l’agevolazione si applica esclusivamente agli edifici danneggiati dai terremoti del 2009 e 2016 situati nei crateri sismici di Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria. La proroga è disposta dal Decreto-Legge 30 giugno 2025 n. 95, convertito in Legge 8 agosto 2025 n. 118 (Newsoft sas).

La misura riguarda il comma 8-ter.1 dell’articolo 119 del DL 34/2020, introdotto specificamente per i comuni del cratere sismico del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016 e, successivamente, esteso anche al sisma dell’Aquila del 2009 (Legislazione Tecnica).

Manovra 2026 e bonus collegati

Per tutti gli altri immobili fuori dalle zone sismiche, la proroga non è prevista. Dal 2026 si torna ai bonus ordinari: il Bonus Ristrutturazione e l’Ecobonus scendono al 50% per i condomini. Per le villette unifamiliari, le detrazioni scendono ancora, con percentuali decrescenti legate al reddito (Cardine Infissi).

Chi ha usufruito del 110% può vendere la casa?

Tassa su plusvalenza dal 2024

Chi ha beneficiato del Superbonus 110% e decide di vendere l’immobile deve considerare un nuovo onere fiscale. Dal 2024, la vendita di un immobile entro cinque anni dall’acquisto genera una plusvalenza tassabile. La plusvalenza si realizza solo al momento del rogito notarile, non con preliminari o consegne anticipate (Avvocati Cartelle Attoriali).

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la risposta a interpello n. 10/2025 che il quinquennio per il calcolo della plusvalenza parte dalla data di acquisto dell’immobile, non dalla data del preliminare di vendita (Notaio Marco Stra).

Come calcolare l’extra-tassa

La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo di acquisto dell’immobile, al netto degli oneri deducibili (art. 68 TUIR). Sono esenti le vendite dell’abitazione principale, ma solo se l’immobile ha mantenuto tale destinazione per tutto il periodo di possesso (Notaio Tassitani).

Per i terreni edificabili, la tassazione è sempre applicabile indipendentemente dal quinquennio. L’Agenzia delle Entrate tende ad accertare le plusvalenze sui terreni basandosi sull’imposta di registro, ma la giurisprudenza ha più volte contestato questo automatismo (Ecnews).

Quindi chi vende entro cinque anni dal rogito rischia non solo la tassazione della plusvalenza, ma anche sanzioni per dichiarazione infedele se questa non viene indicata.

Cosa rischia chi ha usufruito del bonus 110?

Controlli e truffe

L’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sulle compravendite immobiliari post-Superbonus. Gli accertamenti si concentrano su operazioni sospette: plusvalenze non dichiarate, valori di vendita inferiori al reale, pagamenti non tracciabili. I pagamenti tracciabili, paradossalmente, possono attivare controlli proprio perché lasciano una traccia documentale (Avvocati Cartelle Attoriali).

I termini per l’accertamento scattano alla fine del quinto anno successivo alla dichiarazione dei redditi in cui la plusvalenza avrebbe dovuto essere indicata (Propit.it). Chi non dichiara rischia sanzioni che possono arrivare al 120% dell’imposta evasa, oltre agli interessi.

Come tutelarsi legalmente

Il contribuente può contestare un accertamento sulla plusvalenza dimostrando che il prezzo di vendita era effettivamente inferiore al valore di mercato, attraverso prove indiziarie come perizie immobiliari o confronti con compravendite simili nella stessa zona (Ecnews).

È fondamentale conservare tutta la documentazione fiscale: fatture dei lavori, bonifici, contratti con le imprese esecutrici, comunicazioni con l’Enea. La documentazione serve sia per giustificare le spese in caso di controllo sia per calcolare correttamente la plusvalenza eventuale (Notaio Tassitani).

Bonus 110 come funziona 2026?

Meccanismi proroga

La proroga del Superbonus 110% per il 2026 prevede anche la cessione del credito e lo sconto in fattura per gli interventi nelle zone di emergenza sismica. Queste opzioni restano disponibili anche dopo la scadenza ordinaria, ma solo per i lavori sugli edifici ubicati nei comuni con stato di emergenza per i seismi del 2009 e 2016 (Cardine Infissi).

Sono esclusi dalla proroga gli interventi Superbonus rafforzato per i quali il proprietario ha già rinunciato al contributo per la ricostruzione per accedere all’agevolazione statale. In questi casi, non è possibile cumulare entrambi i benefici (Cardine Infissi).

Eccezioni zone terremotate

Il Superbonus 110% nel 2026 è riservato esclusivamente agli immobili danneggiati dai terremoti del 2009 (L’Aquila) e 2016 (Centro Italia). Solo i Comuni che rientrano nel cratere sismico possono beneficiare dell’estensione: per il resto del territorio nazionale, l’agevolazione al 110% non esiste più (Cose di Casa).

Quanto debito ha creato il Superbonus?

Bilancio Corte dei Conti

Il costo totale del Superbonus 110% ha raggiunto i 129,5 miliardi di euro di spesa certificata. La Corte dei Conti ha più volte segnalato l’impatto di questa misura sui conti pubblici, definendola una delle agevolazioni fiscali più costose della storia repubblicana. Nel 2026 si aggiunge un buco aggiuntivo di 6,1 miliardi di euro legato alla chiusura degli interventi ancora in corso.

La quasi totalità degli interventi Superbonus è ormai in fase di chiusura, con le ultime pratiche che si concluderanno entro il 31 dicembre 2026 per le zone sismiche. Il meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura, pur prorogato, ha contribuito ad aumentare l’esposizione finanziaria dello Stato.

Impatto deficit 2026

L’impatto sul deficit 2026 è significativo: i 6,1 miliardi di euro aggiuntivi rappresentano il costo per lo Stato della transizione dal Superbonus alle detrazioni ordinarie. Per i contribuenti, questo significa che chi ha iniziato i lavori nel 2022-2023 e ha ceduto il credito vedrà lo sconto in fattura riconosciuto dall’acquirente del credito, ma dovrà gestire eventuali implicazioni fiscali future in caso di vendita.

Letture correlate: Mercato Immobiliare Italia · Infrastrutture Italia PNRR

La proroga del Superbonus 110% al 2026 introduce rischi crescenti legati ai controlli dell’Agenzia delle Entrate, come emerge nell’approfondimento sui controlli 2026.

Domande frequenti

L’ampio ventaglio di domande evidenzia come i proprietari italiani si trovino ad affrontare un quadro normativo frammentato, con obblighi diversi a seconda della zona di appartenenza e della data di acquisto dell’immobile.

Per i proprietari di immobili nelle zone sismiche, la proroga del Superbonus offre un’ultima finestra fino al 31 dicembre 2026. Per tutti gli altri, la scelta è tra procedere con i lavori utilizzando le detrazioni ordinarie al 50% o rinviare gli interventi. Chi ha già usufruito del bonus 110% deve invece prepararsi a gestire l’impatto fiscale di una eventuale vendita: la plusvalenza è tassabile entro cinque anni dal rogito, e l’Agenzia delle Entrate controlla con attenzione.